Approfondimento IMU 2016

Approfondimento IMU 2016.

IMU/TASI 2016 E IMMOBILI IN COMODATO: ATTENTI ALLA DATA DI STIPULA
Premessa – Dal 1° gennaio 2016 genitori e figli sono chiamati a decidere circa l’eventuale concessione in comodato d’uso dell’appartamento da adibire ad abitazione principale e ciò al fine di poter liquidare IMU e TASI 2016 beneficiando della riduzione del 50% della base imponibile per il calcolo del tributo, ai sensi del comma 8 della legge di stabilità 2016.
Infatti, il legislatore introduce, a decorrere dal 2016 (senza che la delibera comunale debba prevederlo), un’agevolazione consistente nel dimezzamento della base imponibile IMU e TASI per le unità immobiliari (non di lusso), concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato e che il comodante sia possessore di un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.
Tuttavia, il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale (non di lusso).
Le condizioni da rispettare per godere della predetta agevolazione sono che:
• comodante e comodatario devono essere parenti in linea retta entro il primo grado (quindi il comodato deve avvenire tra genitori e figli o viceversa);
• l’immobile concesso in comodato deve essere non di lusso (quindi, di categoria catastale cat. A2, A3, A4, A5, A6 e A7);
• il comodatario deve utilizzare l’immobile ricevuto in comodato come propria abitazione principale (deve risiedervi anagraficamente nonché dimorarvi abitualmente);
• il comodante, oltre alla casa data in comodato, può essere proprietario solo di un’altra abitazione la quale deve rappresentare la sua abitazione principale (non di lusso) che deve essere altresì situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato;
• il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate.
La registrazione del comodato – Tra le altre condizioni per usufruire dell’agevolazione di cui al comma 10 della manovra 2016, vi è la necessità di procedere alla registrazione del contratto di comodato.
Pertanto, genitori e figli dovranno redigere una scrittura privata di “comodato d’uso gratuito” e procederne alla registrazione presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
La registrazione comporta il versamento dell’imposta di registro in misura fissa di 200 euro più una marca da bollo da 16 euro per ogni copia registrata (minimo 2 copie). La marca da bollo deve essere una per ogni quattro facciate e comunque per ogni 100 righi. L’imposta di registro è versata con F24 elide.
Per la registrazione occorre presentare minimo due copie del contratto, copia della ricevuta del versamento dell’imposta di registro e copia documenti riconoscimento del comodante e comodatario.
Si ricorda che il comodato è da registrarsi entro 20 giorni dalla data di stipula.
Pertanto, per far sì che il comodante possa godere per tutto il 2016 dell’agevolazione prevista dal comma 10 della legge di stabilità 2016 è necessario che il contratto sia stipulato (ed abbia decorrenza) dal 01/01/2016 e registrato entro il 20 gennaio, così da godere dell’agevolazione per tutti mesi del 2016.
Qualora, invece, ad esempio fosse stipulato un contratto di comodato ad aprile con decorrenza 01/04/2016, l’agevolazione è applicabile per i mesi che vanno da aprile a dicembre (vale la regola che è computato per intero il mese in cui il possesso si è protratto per più di 15 giorni) e non per i mesi che vanno da gennaio a marzo (per tali mesi il comodante liquiderà IMU e TASI senza la riduzione del 50%).
Si ricorda che la data di stipula deve essere anteriore alla data di decorrenza e che in caso di mancata registrazione nel termine di 20 giorni dalla stipula, oltre all’imposta di registro dovuta e agli interessi, si applica la sanzione nella misura dal 120% al 240% dell’imposta di registro (è possibile, comunque, rimediare ricorrendo al ravvedimento operoso).
Qualora, ad esempio un immobile concesso in comodato al figlio, è in comproprietà tra i genitori, potrebbero verificarsi due ipotesi:
1. entrambi i genitori lo cedono in comodato, ciascuno per la sua quota di proprietà;
2. solo un genitore lo cede in comodato per la sua quota.
E’ ovvio che per godere in modo pieno dell’agevolazione ciascun genitore dovrà cedere la propria quota in comodato al figlio. Pertanto, occorrerà procedere alla registrazione di un contratto di comodato, in cui le parti comodanti sono due (i due genitori) e il comodatario è il figlio.

IMU AGRICOLA 2016: IL LEGISLATORE TORNA ALLE VECCHIE REGOLE DI ESENZIONE
Premessa – Con l’art. 1 D.l. n. 4/2015, fu stabilito, a decorrere dal 2015, l’esenzione IMU per:
• i terreni agricoli, nonché quelli non coltivati, ubicati nei comuni classificati totalmente montani di cui all’elenco dei comuni italiani predisposto dall’Istituto nazionale di statistica (ISTAT);
• i terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’allegato A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
• terreni agricoli, nonché quelli non coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 29/03/2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, ubicati nei comuni classificati parzialmente montani di cui allo stesso elenco ISTAT.
Pertanto, nel 2015, per conoscere l’esenzione o meno di un terreno agricolo occorreva consultare l’elenco dei comuni italiani pubblicato dall’ISTAT e verificare se si trattava di un comune montano (in tal caso il terreno era esente) o parzialmente montano (in tal caso il terreno era esente solo se posseduto e condotto da coltivatori diretti o IAP).
Per i terreni agricoli, non ricadenti, invece, in comuni montani o parzialmente montani, l’IMU per il 2015 era comunque dovuta. Tuttavia, se, il terreno era posseduto e condotto da coltivatore diretto o IAP, il legislatore riconosceva delle agevolazioni (es. un moltiplicatore catastale pari a 75 in luogo di 135).
A volte ritornano – Con la manovra 2016 (legge n. 208/2015, pubblicata in GU n. 302 del 30 dicembre 2015), il legislatore fa un piccolo passo indietro, per quel che riguarda proprio l’IMU agricola. In particolare:
• elimina l’IMU per i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o IAP ovunque ubicati (dunque, è eliminata la discriminazione tra comuni montani e parzialmente montani);
• conferma l’esenzione per i terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’allegato A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
• dispone l’esenzione per i terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.
E per i terreni ricadenti nei comuni montani?
Al riguardo il legislatore decide di far ritorno al passato, disponendo che, a decorrere dal 2016, non occorre più far riferimento all’elenco ISTAT per individuare se si tratti di comune montano o meno, ma occorre far riferimento all’elenco dei comuni contenuto nella circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993, pubblicata nel supplemento ordinario n. 53 alla Gazzetta Ufficiale n. 141 del 18 giugno 1993.
Pertanto, dal 1° gennaio 2016, per i terreni agricoli non posseduti e condotti da coltivatori diretti o IAP, l’esenzione IMU si applica solo se ricadenti nei comuni considerati aree montane o di collina delimitate così come individuati nell’elenco incluso nella predetta circolare n. 9/1993.
L’IMU continuerà, invece, a colpire i terreni agricoli non rientranti nei nuovi casi di esenzione.

Lo Studio resta a disposizione per eventuali chiarimenti o approfondimenti.